可行性研究報(bào)告方案 打印頁(yè)面

可行性研究報(bào)告方案

　　北京華隆昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公

　　司房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍?jiān)飞?/p>

　　業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　報(bào)告編號(hào)：世聯(lián)咨字BJ[2010]ZX03007號(hào)

　　2010年4月8日

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　咨詢(xún)報(bào)告名稱(chēng)： 北京華隆昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房山區(qū)良鄉(xiāng)玉

　　竹園一里暢龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目可研報(bào)告

　　咨詢(xún)報(bào)告編號(hào)： 世聯(lián)咨字BJ [2010]ZX03007號(hào)

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)： 深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司 評(píng)估日期： 2010年3月31日至2010年4月8日

　　北京華隆昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司對(duì)貴公司委托的房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，以供參考。 需要說(shuō)明的是，本報(bào)告中項(xiàng)目規(guī)劃功能、功能分區(qū)指標(biāo)、功能分區(qū)改造裝修標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工期、出租出售模式約定、租售計(jì)劃等均依據(jù)貴公司提供的有關(guān)資料及溝通結(jié)果，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測(cè)算結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào)整。 我們的方案是基于目前北京市及房山區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合十多年來(lái)我們的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周?chē)嚓P(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，希望通過(guò)我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建議。 順頌 商祺 深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司 2010年4月8日

　　聯(lián) 系 人 ：王江紅 付雪超

　　聯(lián)系電話(huà)：13621299760

　　13901027541

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　項(xiàng)目咨詢(xún)負(fù)責(zé)人：

　　王宜強(qiáng)——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司總經(jīng)理、注冊(cè)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師

　　王江紅——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司投資咨詢(xún)部

　　技術(shù)總監(jiān)、注冊(cè)投資咨詢(xún)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)土地估

　　價(jià)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)造價(jià)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

　　項(xiàng)目咨詢(xún)參加人員：

　　付雪超——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司投資咨詢(xún)部

　　市場(chǎng)總監(jiān)

　　薛 崢——深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司投資咨詢(xún)部

　　咨詢(xún)顧問(wèn)

　　目 錄

　　一 項(xiàng)目總論 ............................................................................................................... 1

　　1.1項(xiàng)目背景 ....................................................................................................... 1

　　1.2項(xiàng)目咨詢(xún)說(shuō)明 ............................................................................................... 3

　　1.3可行性研究結(jié)論 ............................................................................................ 4

　　1.4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議..................................................................................... 7

　　二 項(xiàng)目概況與背景 ................................................................................................... 1

　　2.1項(xiàng)目概況 ....................................................................................................... 1

　　2.2項(xiàng)目建設(shè)合法性分析..................................................................................... 4

　　2.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ............................................................................................... 4

　　2.4項(xiàng)目建設(shè)合作情況 ........................................................................................ 5

　　三 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ....................................................................................................... 6

　　3.1北京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及現(xiàn)狀分析........................................................ 6

　　3.2北京市城市總體規(guī)劃概況 ........................................................................... 11

　　3.3區(qū)域市場(chǎng)分析 ............................................................................................. 13

　　3.4 項(xiàng)目定位 .................................................................................................... 25

　　3.5 項(xiàng)目SWOT分析及定位判斷 ...................................................................... 25

　　3.6 分析結(jié)論 .................................................................................................... 26

　　3.7 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格確定及銷(xiāo)售率預(yù)測(cè) ................................................................ 26

　　四 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 .............................................................................. 28

　　4.1測(cè)算原則及前提條件................................................................................... 28

　　4.2項(xiàng)目總投資估算 .......................................................................................... 28

　　4.3項(xiàng)目投資計(jì)劃 ............................................................................................. 30

　　4.4項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 ...................................................................................... 31

　　五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).............................................................................................. 32

　　5.1項(xiàng)目銷(xiāo)售(出租)收入和銷(xiāo)售(經(jīng)營(yíng))稅金測(cè)算 ....................................... 32

　　5.2項(xiàng)目利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率 ............................................................................... 32

　　5.3 贏利能力分析 ............................................................................................. 33

　　5.4 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 .............................................................................. 33

　　5.5 項(xiàng)目敏感性分析 ......................................................................................... 34

　　六 附表 ..................................................................................................................... 35

　　七 附件 ..................................................................................................................... 36

　　一 項(xiàng)目總論

　　1.1項(xiàng)目背景

　　1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)

　　北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　1.1.2委托方

　　北京華隆昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：華隆昌公司)

　　1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位

　　受托單位：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司

　　單位地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街甲6號(hào)中環(huán)世貿(mào)C座7層

　　1.1.4研究工作依據(jù) 國(guó)家有關(guān)法規(guī)、政策文件

　　 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào))  《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(發(fā)改投資[2006]1325號(hào))

　　 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件(中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：

　　咨經(jīng)[1998]11號(hào)) 其他有關(guān)法規(guī)、政策文件

　　 《北京市建設(shè)工程概算定額》

　　 《北京市建設(shè)工程工期定額》

　　 《北京市建筑工程價(jià)格信息》 企業(yè)提供的相關(guān)資料

　　 《房屋所有權(quán)證》(京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字

　　第0500102號(hào))

　　 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(2000-房規(guī)建字-0109、2001-房規(guī)建字

　　-0197)

　　 《國(guó)有土地使用證》(京房國(guó)用(2004)字第405號(hào))

　　 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(1999-房規(guī)地字-0002、1999-房規(guī)地字

　　-0011、2001-房規(guī)地字-0030)

　　 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》(京房房地出讓[合]字(1999)第

　　006號(hào)、京房房地出讓[合]字(1999)第015號(hào)、京房房地出讓[合]字(1998)第090號(hào))

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告  《房屋土地測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)》  竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告  暢龍?jiān)飞虖B銷(xiāo)售計(jì)劃  改造公寓材料作法  玉竹園一里面積說(shuō)明 1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)郡原地產(chǎn)提供的相關(guān)資料，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表：項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)

　　注：表中指標(biāo)來(lái)源《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及玉竹園一里面積說(shuō)明等相關(guān)資料。

　　1.1.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售手續(xù)

　　 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得

　　根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(京房國(guó)用(2004)字第405號(hào))，2004年10月由華隆昌公司取得土地使用權(quán)。

　　 項(xiàng)目房屋所有權(quán)取得

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字

　　所有權(quán)。

　　 項(xiàng)目銷(xiāo)售合法性手續(xù)

　　玉竹園一里(暢龍?jiān)?項(xiàng)目住宅部分已全部銷(xiāo)售完畢，涉及本項(xiàng)目部分權(quán)屬清晰、權(quán)證完備，具備合法銷(xiāo)售條件，項(xiàng)目可租、可售。

　　通過(guò)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的權(quán)屬來(lái)源清晰合法。

　　1.2項(xiàng)目咨詢(xún)說(shuō)明

　　1.2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

　　本項(xiàng)目所在為1號(hào)樓及2號(hào)樓1-3層商業(yè)部分、甲1號(hào)樓、2號(hào)樓及甲1號(hào)樓地下部分、4北號(hào)樓及地下室，設(shè)計(jì)用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)施設(shè)備情況詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目

　　1號(hào)樓(1-3層) 設(shè)計(jì)用途 商業(yè) 建筑面積(m2) 423.03 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 建成年代 2003 使用現(xiàn)狀 空置 裝修情況 地磚地面、乳膠漆墻面及

　　天花，樓梯間大理石地面

　　及不銹鋼欄桿

　　地磚地面、乳膠漆墻面及

　　天花，樓梯間大理石地面

　　及不銹鋼欄桿

　　地磚地面、乳膠漆墻面、

　　格柵吊頂、樓梯不銹鋼欄

　　桿

　　水泥地面、乳膠漆墻面及

　　天花

　　1-3層為地磚地面、乳膠漆

　　墻面及天花;4層走廊及會(huì)

　　議室地磚地面、墻面乳膠

　　漆、硅鈣板吊頂，辦公室

　　水泥地面、乳膠漆墻面及

　　天花

　　毛坯

　　設(shè)施設(shè)備情況 煙感、噴淋、暖氣等簡(jiǎn)單設(shè)備 2號(hào)樓(1-3層) 商業(yè) 2219.80 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣等簡(jiǎn)單設(shè)備 甲1號(hào)樓(1-2層) 商業(yè) 943.64 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣等簡(jiǎn)單設(shè)備 2、甲1號(hào)樓地下室 商業(yè) 1238.27 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣、通風(fēng)系統(tǒng)等 4北號(hào)樓 商業(yè) 4372.76 混合 2001 空置 煙感、噴淋等簡(jiǎn)單設(shè)備 地下室 合計(jì) 商業(yè) 5717.67 14915.17 鋼混 2001 空置 簡(jiǎn)單設(shè)備

　　注：本項(xiàng)目公寓部分目前正在改造裝修，工期3~4個(gè)月，擬定5月份出租;商業(yè)、娛樂(lè)部分為毛坯狀態(tài)，可隨時(shí)租售。

　　1.2.2咨詢(xún)說(shuō)明事項(xiàng)

　　 本次咨詢(xún)項(xiàng)目為華隆昌公司擬計(jì)劃向信托公司申請(qǐng)6,000萬(wàn)元貸款，

　　用于公司新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。華隆昌公司特委托我司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，以便為信托貸款決策提供參考依據(jù)。本案中，對(duì)項(xiàng)目的功能布局、規(guī)劃利用及租售分析均參考委托方提供的相關(guān)資料。

　　 本項(xiàng)目為玉竹園一里(暢龍?jiān)?小區(qū)的商業(yè)部分，據(jù)委托方介紹原玉

　　竹園一里(暢龍?jiān)?64000平方米建筑總工期為2年，總投資1.4億元，2001年開(kāi)工，當(dāng)年貸款2000萬(wàn)元，貸款期限1年，小區(qū)住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，已全部歸還貸款并進(jìn)行了后期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，全部項(xiàng)目已于2004年完成竣工驗(yàn)收手續(xù)。據(jù)與委托方溝通，公寓部分的改造、裝修擬全部自籌資金，故本項(xiàng)目全投資按自有資金進(jìn)行測(cè)算。

　　 由于玉竹園一里(暢龍?jiān)?小區(qū)開(kāi)發(fā)較早，當(dāng)年總投資較少，尤其土

　　地取得成本較低，本次評(píng)價(jià)中按現(xiàn)行成本及合理建設(shè)工期進(jìn)行測(cè)算。  本次評(píng)價(jià)是以符合本項(xiàng)目預(yù)期租售標(biāo)準(zhǔn)的模擬投入與現(xiàn)有市場(chǎng)收益為

　　基礎(chǔ)的，不涉及各股東之間的利潤(rùn)分配。

　　 本項(xiàng)目所涉及的三類(lèi)物業(yè)，其中商業(yè)、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)模式為可租、可售，

　　如出售可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，委托方意向?yàn)槌鍪?公寓則只能出租，并據(jù)委托方擬經(jīng)營(yíng)模式，為出售商業(yè)用地剩余32年的租賃權(quán)。本次評(píng)價(jià)中商業(yè)、娛樂(lè)部分按出售模式測(cè)算，公寓按一次性出租剩余年限使用權(quán)測(cè)算。

　　1.3可行性研究結(jié)論

　　1.3.1市場(chǎng)可行性研究

　　 區(qū)域土地市場(chǎng)活躍，成交量及成交樓面價(jià)格均有大幅提高，土地成交

　　類(lèi)型由以居住用地為主，目前品牌開(kāi)發(fā)商為獲得土地的主力軍。

　　 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回暖跡象，總體市場(chǎng)成交活躍，但供給明顯

　　不足，伴隨需求大幅上漲，價(jià)格自2009年下半年上漲明顯;

　　 在房地產(chǎn)政策環(huán)境趨緊的大形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2010年北京房地產(chǎn)投資額

　　和市場(chǎng)供給將增長(zhǎng)，但部分區(qū)域短期內(nèi)仍面臨供給不足，總體市場(chǎng)交易活躍程度仍會(huì)保持良好水平，房?jī)r(jià)在2010年將維持高位并呈小幅震蕩趨勢(shì);

　　 在北京市要將房山區(qū)定位為中央休閑區(qū)(CSD)的發(fā)展戰(zhàn)略下，房山

　　的區(qū)域價(jià)值逐漸得到認(rèn)同，將發(fā)展成為繼順義、通州之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊;

　　 地鐵線(xiàn)的催化效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)了房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊作用;

　　 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型占主流，中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)逐漸

　　增加、主要客戶(hù)由中低端人群向中高端發(fā)展的特點(diǎn)。

　　1.3.2經(jīng)濟(jì)可行性研究

　　1.3.2.1投資估算

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目總投資8,699.25萬(wàn)元，其中，建設(shè)期總投資7,818.47萬(wàn)元，構(gòu)成如下： 表：投資估算表 單位：萬(wàn)元

　　2、單價(jià)是按本項(xiàng)目總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)。 1.3.2.2資金籌措 建設(shè)期投資資金來(lái)源包括自籌資金和銷(xiāo)售收入。 項(xiàng)目總投資為8,699.25萬(wàn)元，其中自籌資金為7,300.00萬(wàn)元，占總投資比例能夠達(dá)到“自有資金不低于建設(shè)總投資20%”的要求，其他為銷(xiāo)售收入1,399.25萬(wàn)元。資金籌措情況如下表所示： 表：項(xiàng)目資金來(lái)源表 單位：萬(wàn)元 1.3.2.3項(xiàng)目利潤(rùn)

　　經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)(凈利潤(rùn))、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表，項(xiàng)目盈利能力均高于行業(yè)平均水平：

　　表：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表

　　1.3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論  項(xiàng)目權(quán)屬證書(shū)齊備

　　根據(jù)委托方提供資料了解，目前，本項(xiàng)目已取得《國(guó)有土地使用證》(京房國(guó)用(2004)字第405號(hào))《、房屋所有權(quán)證》(京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字第0500102號(hào))，權(quán)屬無(wú)瑕疵事項(xiàng)，不涉及他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)，可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由出售、出租。  項(xiàng)目改造、裝修資金有保證

　　本項(xiàng)目所在玉竹園一里(暢龍?jiān)?小區(qū)已全部于2004年完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，據(jù)委托方介紹，本項(xiàng)目商業(yè)及娛樂(lè)部分?jǐn)M以現(xiàn)狀出售(出租)，公寓部分?jǐn)M自籌資金或以出售租賃權(quán)收入作為改造、裝修的后續(xù)資金。  項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益

　　項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完備區(qū)域配套設(shè)施，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。  項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)平均水平 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的結(jié)果指標(biāo)見(jiàn)下表所示： 表：結(jié)果指標(biāo)表

　　1 占地面積

　　4,640.1 ㎡ 2 總建筑面積(含地下) 14,915.17 ㎡ 3 項(xiàng)目總投資 8,699.25 萬(wàn)元 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 12,812.38 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 2,975.62 萬(wàn)元 6 稅后利潤(rùn)

　　2,231.71 萬(wàn)元 7 投資利潤(rùn)率(稅前) 34.21% % 8 投資凈利潤(rùn)率(稅后) 25.65% % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 912.69 萬(wàn)元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 22.9% % 11

　　動(dòng)態(tài)投資回收期(年)

　　1.82

　　年

　　結(jié)論：

　　 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)均屬于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力;  項(xiàng)目公寓、商業(yè)、娛樂(lè)三類(lèi)物業(yè)定位符合市場(chǎng)供應(yīng)需求，市場(chǎng)租售前

　　景良好。

　　綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體可行。

　　1.4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

　　1.4.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　 本項(xiàng)目土地用途為商業(yè)，土地使用終止年限為2042年11月，公寓、

　　商業(yè)、娛樂(lè)三類(lèi)物業(yè)只能按商業(yè)剩余年限約32年進(jìn)行租售，尤其公寓部分存在著租賃到期不能變?yōu)樽≌猛镜娘L(fēng)險(xiǎn);

　　 改造裝修后的公寓部分只能出售商業(yè)用途剩余32年期的租賃權(quán)，簽

　　訂租賃合同，無(wú)法辦理分隔后單套產(chǎn)權(quán)證;  作為區(qū)域中較早的樓盤(pán)項(xiàng)目，存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 1.4.2風(fēng)險(xiǎn)防范建議

　　 抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，適時(shí)并多渠道進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，確保項(xiàng)目成功推出;  隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)政策動(dòng)向，并及時(shí)采取必要的防范措施;  隨時(shí)關(guān)注北京市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求動(dòng)向，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施;  做足項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和客戶(hù)需求調(diào)查;

　　 隨時(shí)關(guān)注主力客戶(hù)的需求，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略;  打造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力;

　　 把握項(xiàng)目本體及周邊日漸成熟的環(huán)境，適時(shí)定位產(chǎn)品類(lèi)別及目標(biāo)價(jià)位。 綜上所述，在模擬現(xiàn)行成本的前提下本項(xiàng)目仍具有尚好的經(jīng)濟(jì)效益，建議委托方在甄別市場(chǎng)供求的情況下，以銷(xiāo)售為主要方式，或市場(chǎng)動(dòng)向不明、客群購(gòu)買(mǎi)意愿不明的情況下，考慮短期出租，并在適時(shí)階段進(jìn)行銷(xiāo)售。信托貸款機(jī)構(gòu)則應(yīng)關(guān)注貸款投向的新項(xiàng)目的可行性研究。

　　二 項(xiàng)目概況與背景

　　2.1項(xiàng)目概況

　　2.1.1項(xiàng)目整體概況

　　華隆昌公司分別于1998年、1999年通過(guò)協(xié)議出讓方式簽訂出讓合同，取得玉竹園一里(暢龍?jiān)?整體土地使用權(quán)，項(xiàng)目總用地面積19,910.17平方米，總建筑面積64,000.00平方米，容積率3.214，項(xiàng)目2001年開(kāi)工，2005年全部竣工入住，總投資1.4億元。項(xiàng)目位于良鄉(xiāng)新城規(guī)劃中心位臵，東臨大學(xué)城，西鄰西南物流中心，北接良鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、房山區(qū)政府，南側(cè)緊鄰六環(huán)路出口，輕軌S5號(hào)線(xiàn)東陽(yáng)莊站不到150米。 2.1.2本項(xiàng)目位臵

　　玉竹園一里商業(yè)配套項(xiàng)目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)虹東大街北側(cè)玉竹園一里，項(xiàng)目四至如下:

　　北臨：玉竹園一里住宅樓; 南臨：長(zhǎng)虹東路; 西臨：中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳; 東臨：昊天塔街西側(cè)路。 圖：項(xiàng)目位臵示意圖

　　圖：東側(cè)(昊天塔街西側(cè)路)

　　圖：南側(cè)(長(zhǎng)虹東路)

　　圖：西側(cè)(中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳)

　　圖：北側(cè)(玉竹園一里小區(qū))

　　2.1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

　　玉竹園一里商業(yè)配套項(xiàng)目目前為可售商品房，已取得《房屋所有權(quán)證》及玉竹園一里小區(qū)《國(guó)有土地使用證》。 圖：甲1號(hào)樓外觀圖

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　圖：1號(hào)樓、2號(hào)樓外觀圖

　　圖：4北號(hào)樓外觀圖

　　2.1.4項(xiàng)目周邊及交通情況

　　周邊環(huán)境：項(xiàng)目處于房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)虹東大街北側(cè)玉竹園一里，周邊多住宅小區(qū)，分布較近的住宅小區(qū)主要有鴻順園(二手房)、新建樓盤(pán)有瑞雪春堂、陽(yáng)光邑上、財(cái)富廣場(chǎng)公寓等。

　　微觀交通條件：項(xiàng)目微觀位臵較理想，對(duì)外通達(dá)性好?，F(xiàn)狀可通過(guò)南側(cè)的長(zhǎng)虹路直接與外部交通網(wǎng)實(shí)現(xiàn)銜接，未來(lái)待城鐵房山線(xiàn)開(kāi)通并在此設(shè)站，對(duì)外交通將更加便利。

　　周邊交通條件：項(xiàng)目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通也較為便利，項(xiàng)目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)，東西向有主干道長(zhǎng)虹路、六環(huán)路，南北向有主干道拱辰大街、107國(guó)道，次干道良常路、長(zhǎng)于路等。另外，再加上2010年下半年即將開(kāi)通的城鐵房山線(xiàn)，城市交通干道和各生活干道在項(xiàng)目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。

　　圖：項(xiàng)目地塊外部交通網(wǎng)絡(luò)示意圖

　　2.2項(xiàng)目建設(shè)合法性分析

　　2.2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)一覽表

　　本項(xiàng)目權(quán)屬清晰合法。

　　2.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

　　根據(jù)華隆昌公司提供的資料，項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　等相關(guān)資料。

　　2.4項(xiàng)目建設(shè)合作情況

　　表：項(xiàng)目建設(shè)合作單位表

　　三 項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　3.1北京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及現(xiàn)狀分析

　　3.1.1 北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析

　　北京市GDP連續(xù)9年保持快速增長(zhǎng)，2008年金融危機(jī)席卷全球，而2009年則是國(guó)際金融危機(jī)負(fù)面影響集中釋放的一年。2009年北京市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11865.9億元，比上年增長(zhǎng)10.1%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值10070美元，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)10.3%，城鄉(xiāng)居民收入分別實(shí)際增長(zhǎng)9.7%和13.4%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在1.44%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)下降1.5%。 表：人均GDP統(tǒng)計(jì)表

　　圖片：人均GDP及增長(zhǎng)率

　　3.1.2北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀 3.1.2.1 商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況

　　2009年北京房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積均有所上升，空臵面積控制在一定幅度內(nèi)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，

　　2009年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到2,337.7億元，同比2008年增長(zhǎng)22.5%。商品房施工面積9719.1萬(wàn)平方米，比上年下降2.9%;商品房竣工面積2678.6萬(wàn)平方米，上升4.7%;商品房銷(xiāo)售面積(含現(xiàn)房和期房)2362.3萬(wàn)平方米，比上年上升76.9%;商品房空臵面積1351.4萬(wàn)平方米，比上年下降6%。

　　表：2001年~2009年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況表

　　表：2003年~2009年北京市商品住宅開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況表

　　3.1.2.2商品房市場(chǎng)價(jià)格分析

　　從下圖可以非常清晰的看出，2004年到 2009年間，北京的新增供應(yīng)總體呈現(xiàn)出快速下降的趨勢(shì)，在2004年新增供應(yīng)面積曾經(jīng)達(dá)到3600多萬(wàn)平方米，而到了2009年則僅有不到1600 萬(wàn)平方米。短短幾年時(shí)間，新增供應(yīng)總量就下降了一倍還多。供應(yīng)量的急劇下降導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格飆升，商品房

　　銷(xiāo)售價(jià)格從2004年的單價(jià)不到5000元每平米飆升至2009年的接近25000元每平米，而且這種趨勢(shì)一直保持到2010年第一季度。

　　圖片：2004-2009年北京供應(yīng)總量與商品房成交均價(jià)對(duì)比圖

　　表：2001年~2009年北京市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格表

　　圖片：2004-2009年北京商品住宅期房供應(yīng)、交易及價(jià)格變化圖

　　3.1.2.3二手房市場(chǎng)分析

　　2006年后，經(jīng)過(guò)三年新房成交量的持續(xù)萎縮和二手房成交量的穩(wěn)步上揚(yáng)，2009年二手房市場(chǎng)成交量首次超越新房，成為市場(chǎng)最重要的組成，對(duì)市場(chǎng)

　　變。

　　從2008年 11 月開(kāi)始到2009年春節(jié)，二手房市場(chǎng)基本處在一個(gè)初步的成交回暖期,在經(jīng)歷了近12個(gè)月的低位徘徊(月成交量在2000 套左右)后，成交量開(kāi)始緩慢回升，月成交量達(dá)到 7000 套左右，基本2006年的成交量水平。

　　春節(jié)過(guò)后，全市各區(qū)域二手房成交量都呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，尤其是 3 月之后，月均成交量一舉突破20000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年月均7800 套的歷史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因?yàn)槭状闻Z業(yè)群體的集中入市;另一方面也是改善型客群和投資型客群已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，但新房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足所造成。5 月之后，伴隨四環(huán)外區(qū)域供給的逐步稀缺(相較2008年和2009年 1-5 月)以及四環(huán)內(nèi)區(qū)域的放量成交，京城二手房市場(chǎng)開(kāi)始邁入價(jià)格拉升階段，其市場(chǎng)表現(xiàn)就是成交量在維持前一階段水平的基礎(chǔ)上略有增加，而成交均價(jià)則快速上漲。進(jìn)入 4 季度后，伴隨 CPI、PPI 連續(xù)回升以及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中流動(dòng)性的空前高漲，通貨膨脹、貨幣收緊以及相關(guān)優(yōu)惠政策終止三種預(yù)期開(kāi)始主導(dǎo)二手房市場(chǎng)，直接引發(fā)了客群對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲和交易成本上升的強(qiáng)烈判斷，并最終造成年末的恐慌性搶購(gòu)。其市場(chǎng)表現(xiàn)就是成交量的再次暴增以及價(jià)格的短期急速攀升。

　　圖片：2003-2009北京新房、二手房市場(chǎng)成交狀況

　　3.1.2.4戶(hù)型面積特征分析

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶(hù)型逐漸成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。目前新上市的新項(xiàng)目中，小戶(hù)型項(xiàng)目明顯增多，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，在商品住宅均價(jià)在不斷攀升的情況下，由于面積的縮小而進(jìn)一步降低了總價(jià)的門(mén)檻，吸引了經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較

　　弱的年輕人的注意。但總體上以二居室為重心的經(jīng)濟(jì)戶(hù)型仍然是市場(chǎng)的主流。

　　3.1.3北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)測(cè)

　　2009年房地產(chǎn)行業(yè)迅速擺脫了2008年的低迷蕭條之勢(shì)。成交量不斷上漲，房?jī)r(jià)也是一路躥升。到了下半年，雖然成交量高峰期已經(jīng)過(guò)去，但是房?jī)r(jià)似乎并沒(méi)有放慢漲價(jià)的步伐。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期似乎也是充滿(mǎn)信心，這一點(diǎn)從2009年不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象就可以窺見(jiàn)一斑。對(duì)于明年樓市走向，將可能出現(xiàn)一下走勢(shì)：

　　3.1.3.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境利好增加

　　從經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來(lái)看，2010年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還將保持回暖之勢(shì)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年保八的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是毫無(wú)懸念的。雖然，未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)面臨結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)矛盾和通脹的壓力。但是，在政府“看得見(jiàn)的手”的作用下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化，未來(lái)的各項(xiàng)調(diào)控措施仍將發(fā)揮效力。從消費(fèi)層面來(lái)看，消費(fèi)信心仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在各種利好政策的刺激下，居民巨大的購(gòu)買(mǎi)力將被挖掘出來(lái)。政府對(duì)于普通商品房供應(yīng)、保障性住房的供應(yīng)仍會(huì)加大力度，從事這些產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的企業(yè)仍將會(huì)受到政府的鼓勵(lì)，也能享受到相關(guān)的利好政策。

　　3.1.3.2 商品住宅供應(yīng)量前緊后松，結(jié)構(gòu)性供需矛盾仍會(huì)出現(xiàn)

　　由于擔(dān)心金融危機(jī)的影響及對(duì)前期樓市的不看好，導(dǎo)致了2009年上半年住宅建設(shè)開(kāi)工量不足，同比出現(xiàn)了較大的下滑態(tài)勢(shì)。直到下半年樓市回暖火爆后，開(kāi)發(fā)商才又加快了開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐。受此影響，2010年上半年樓市整體的供需關(guān)系仍然比較緊張，結(jié)構(gòu)性供需矛盾仍然會(huì)出現(xiàn)。

　　3.1.3.3 2010年房?jī)r(jià)仍然保持上行走勢(shì)

　　2009年京城房?jī)r(jià)上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌價(jià)漲，京城樓市的房?jī)r(jià)呼嘯而來(lái)，所向披靡。造成房?jī)r(jià)快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性臵業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹因素、開(kāi)發(fā)商人為因素等，這些因素在2010年仍將繼續(xù)作用于樓市。由此2010年房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)仍然會(huì)保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于2009年土地價(jià)格不斷上漲，地王屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來(lái)看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大。多重客觀因素的疊加作用下，2010年房?jī)r(jià)仍將保持

　　上行走勢(shì)。

　　3.2北京市城市總體規(guī)劃概況

　　圖：北京市城市總體規(guī)劃

　　3.2.1北京市城市發(fā)展戰(zhàn)略：完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局。

　　 “兩軸”——城市傳統(tǒng)中軸線(xiàn)和長(zhǎng)安街沿線(xiàn)構(gòu)成的十字軸，是北京城

　　市的精髓。

　　 “兩帶”——“東部發(fā)展帶”北起懷柔、密云，重點(diǎn)發(fā)展順義、通州、

　　亦莊等地區(qū);“西部生態(tài)帶”與西部山區(qū)生態(tài)屏障相聯(lián)系，包括延慶、昌平、沙河、門(mén)城、良鄉(xiāng)、黃村等地。

　　 “多中心”——指在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)CBD、奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多

　　個(gè)綜合服務(wù)區(qū);在市域范圍內(nèi)的“兩帶”上建設(shè)若干新城。

　　3.2.2北京未來(lái)空間發(fā)展戰(zhàn)略：舊城有機(jī)疏散;市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移;村鎮(zhèn)重新整合;區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　北京未來(lái)發(fā)展的目標(biāo)應(yīng)主要定位在四個(gè)方面：

　　國(guó)家首都——政治中心，國(guó)際交往中心;

　　世界城市——世界級(jí)服務(wù)中心，世界級(jí)大都市地區(qū)的核心城市;

　　文化名城——文化、教育、科技創(chuàng)新中心，世界歷史文化名城;

　　宜居城市——充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，舒適的居住環(huán)境，創(chuàng)建以人為本、可持續(xù)發(fā)展的首善之區(qū)。

　　3.2.3城市總體規(guī)劃目標(biāo)

　　完善“兩軸”，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮;強(qiáng)化“東部發(fā)展帶”，疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向;整合“西部生態(tài)帶”，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障;構(gòu)筑以城市中心與副中心相結(jié)合、市區(qū)與多個(gè)新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。

　　圖：北京市市中心區(qū)功能布局

　　行 政

　　商 業(yè)

　　3.2.4北京市功能分區(qū)格局

　　 中北京——老城區(qū)為中心的行政、居住、商業(yè)綜合區(qū)。

　　 西北京——大型傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)。

　　 南北京——政府主導(dǎo)的城市發(fā)展方向，北京城市發(fā)展預(yù)留區(qū)。

　　 東北京——朝陽(yáng)中央商務(wù)區(qū)(CBD)、使館區(qū)，以及以酒仙橋和西壩

　　河、通州衛(wèi)星城為中心的大型居住區(qū)。

　　 北北京——以多園一體的中關(guān)村高科技園區(qū)為中心的高科技工業(yè)園區(qū)

　　帶;以清華-北大學(xué)院區(qū)和學(xué)院路八大學(xué)院區(qū)為核心的海淀文化教育區(qū);以北京沙河學(xué)園都市為中心昌平新興教育文化區(qū);以亞運(yùn)-奧運(yùn)體育中心區(qū)，八達(dá)嶺、十三陵風(fēng)景區(qū)等組成一個(gè)大型科教文化區(qū)。

　　北京的政治、經(jīng)濟(jì)、文化功能主要分布在城市的北部區(qū)域。其中：西片為技術(shù)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，中關(guān)村;東片為金融主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，CBD;中部為政治文化功能，國(guó)家機(jī)關(guān)、故宮、奧林匹克中心。

　　3.3區(qū)域市場(chǎng)分析

　　3.3.1 房山片區(qū)概況及規(guī)劃

　　3.3.1.1 區(qū)域概況

　　房山位于北緯39°30′~39°55′，東經(jīng)115°25′~116°15′，處華北平原與太行山交界地帶，西部和北部是山地、丘陵，東部和南部為沃野平原。在北京市區(qū)西南方向，東北部與主城區(qū)豐臺(tái)、宣武接壤，東部與大興接壤，北部與門(mén)頭溝接壤。

　　房山區(qū)總面積為2022平方公里，區(qū)域下轄28個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)河街道辦事處，共有113個(gè)居委會(huì)， 462個(gè)村委會(huì)，2008年末常住總?cè)丝?0.5萬(wàn)，隨著大學(xué)城的建成投入使用，未來(lái)的常住人口會(huì)越來(lái)越多。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15 分鐘車(chē)程，距天津塘沽港120公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。

　　房山區(qū)人文資源和旅游資源尤為豐富，是京郊有名的“旅游勝地”，被評(píng)為世界地質(zhì)公園，旅游資源有巨大的開(kāi)發(fā)潛力。

　　3.3.1.2 交通情況

　　房山區(qū)內(nèi)貫通京廣、京原兩條鐵路干線(xiàn)及四條鐵路支線(xiàn)。區(qū)域內(nèi)京石高速路、107、108國(guó)道等公路干線(xiàn)，區(qū)、鄉(xiāng)、村公路總長(zhǎng)1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國(guó)區(qū)縣之首。公共交通方便迅捷，公交車(chē)917、993、901(燕化換乘中心-前門(mén)西)、646、952、616、971、321等直達(dá)市中心;建設(shè)中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。

　　房山地區(qū)有兩條軌道交通的規(guī)劃，分別是地鐵房山線(xiàn)和市郊鐵路S5線(xiàn)。 地鐵房山線(xiàn)的規(guī)劃路線(xiàn)已確定,并于2009年4月開(kāi)工，起點(diǎn)豐臺(tái)區(qū)郭公莊，與地鐵9號(hào)線(xiàn)相連，終點(diǎn)良鄉(xiāng)蘇莊大街。將于2015年建成通車(chē)。

　　S5線(xiàn)為通往西南郊區(qū)的市郊鐵路干線(xiàn)。線(xiàn)路東起北京南站(即永定門(mén)站)，經(jīng)豐臺(tái)、長(zhǎng)辛店、良鄉(xiāng)，然后繼續(xù)向南服務(wù)于竇店、琉璃河等地區(qū)。  地鐵房山線(xiàn)

　　房山區(qū)域內(nèi)設(shè)車(chē)站9座：蘇莊大街站、南關(guān)站、東楊莊站、大學(xué)城站、理工大學(xué)站、廣陽(yáng)城站、長(zhǎng)陽(yáng)西站、長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站、稻田站。豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)設(shè)車(chē)站2座：世界公園站、郭公莊站。下圖中的`方案三為中選方案。

　　 公路交通

　　在公路交通方面，原計(jì)劃2011年開(kāi)工的京石第二高速提前至09年下半年開(kāi)工。京石第二高速是從張(張家口)石(石家莊)高速公路衍生出來(lái)的一條分支。在張石高速的保定市淶水出口，將再建設(shè)一條高速公路從淶水通往北京市的房山區(qū)。京石第二高速預(yù)計(jì)為雙向6車(chē)道，北京段起于門(mén)頭溝區(qū)108國(guó)道附近，經(jīng)房山區(qū)至北京市與河北省邊界，接河北段通向淶水縣，然后并入張石高速。道路工程將按照高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，道路控制紅線(xiàn)寬80米，其中山嶺重丘區(qū)段設(shè)計(jì)速度100公里/小時(shí)，其余路段設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)，道路全長(zhǎng)約65.4公里。京石高速現(xiàn)在日均通車(chē)流量已高達(dá)9萬(wàn)輛，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通車(chē)后，將大大緩解目前京石高速繁重的交通形勢(shì)，同時(shí)，對(duì)房山區(qū)域也會(huì)形成良好的拉動(dòng)效應(yīng)。

　　3.3.1.3 境內(nèi)資源

　　房山區(qū)主要山脈大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低處是東南部立教洼，海拔為26米。境內(nèi)有大小河流13條，拒馬河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而過(guò)。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地?zé)豳Y源，水溫高達(dá)攝氏70度，日出水量2000立方米。

　　3.3.1.4 經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　房山區(qū)2009年前三季度在固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)下，全區(qū)GDP總量保持了12%以上的增速，各項(xiàng)稅收和財(cái)政一般性預(yù)算收入增速達(dá)到五個(gè)城市發(fā)展新區(qū)之首，第二產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)回暖，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增勢(shì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)火爆，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性利好因素和發(fā)展條件逐漸增多，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行從年初至今出現(xiàn)了止滑回升、先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)稅收和財(cái)政一般性預(yù)算收入有望大幅度超額完成全年任務(wù)，土地基金收益達(dá)到峰值。

　　3.3.1.5 未來(lái)規(guī)劃

　　根據(jù)北京城市規(guī)劃對(duì)房山區(qū)新的功能定位，房山將成為未來(lái)北京西南的經(jīng)濟(jì)重心、北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔(dān)北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。

　　良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于北京西南良鄉(xiāng)衛(wèi)星城規(guī)劃區(qū)東部，京廣鐵路以東，規(guī)劃六環(huán)路以北。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬(wàn)平方米，總投資約70億人民幣。大學(xué)城按照功能定位分為四大區(qū)，其中：學(xué)校的教學(xué)生活區(qū)6414畝，占總用地面積的63.8%;中央設(shè)施區(qū)1423畝，占總用地面積的14.1%;西部配套區(qū)829畝，占總用地面積的8.2%;

　　中央綠化景觀區(qū)1393畝，占總用地面積的13.9% 。

　　一期入駐中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京工商大學(xué)、北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)5所國(guó)內(nèi)著名高校。

　　良鄉(xiāng)物流基地位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西南部，總占地面積約為5平方公里。是北京市規(guī)劃建設(shè)的三大物流基地之一。

　　3.3.1.6 教育情況

　　房山區(qū)目前擁有的學(xué)校有蘇莊幼兒園、北京才藝OK幼兒園、良鄉(xiāng)中心小學(xué)、良鄉(xiāng)三中、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附中、北京現(xiàn)代管理大學(xué)等。同時(shí)，在房山新城區(qū)域規(guī)劃中，還有即將動(dòng)工的良鄉(xiāng)大學(xué)城，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等院校都將入駐其中。

　　3.3.1.7 醫(yī)療情況

　　在公共醫(yī)療資源方面，房山區(qū)目前擁有房山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、房山老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院預(yù)防保健科、房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心房山區(qū)紅十字華盛醫(yī)院、房山區(qū)康復(fù)醫(yī)院、房山中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、蘇莊北路全科門(mén)診等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，較能滿(mǎn)足居民對(duì)公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的需求。

　　3.3.2 房山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

　　3.3.2.1 板塊劃分

　　房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以京石高速為紐帶，向東西兩側(cè)拓展的，京石高速以東區(qū)域是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府所在，房地產(chǎn)發(fā)展較快。房山區(qū)的房地產(chǎn)板塊基本可以按行政區(qū)塊劃分為良鄉(xiāng)板塊、竇店板塊、長(zhǎng)陽(yáng)板塊、閻村板塊、青龍湖板塊、燕山石化板塊等。

　　3.3.2.2 土地市場(chǎng)

　　自2009年至今，房山區(qū)共成交住宅類(lèi)用地11宗，成交樓面地價(jià)890~9400之間，相對(duì)于其他區(qū)域價(jià)格較低。

　　3.3.2.3 市場(chǎng)供應(yīng)

　　從數(shù)量上也可以看出房山供地量的大幅增加。2008年以前，房山區(qū)年度供地約為50～100公頃，2009年房山加快城市化進(jìn)程，加大了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)力度，2009年1～10月完成征地項(xiàng)目33個(gè)，面積785公頃，相當(dāng)于2003年至2008年批準(zhǔn)儲(chǔ)備項(xiàng)目征地總面積的5倍，2009全年可完成征地1000公頃，如果按照每年200公頃向市場(chǎng)供應(yīng)土地，可以滿(mǎn)足未來(lái)五年的城市發(fā)展用地需求。

　　目前，房山區(qū)在售項(xiàng)目包括沸城、西棕櫚灘、加州水郡、碧桂園溫泉小區(qū)、原香小鎮(zhèn)、曦城國(guó)際、天恒樂(lè)活城、瑞雪春堂等。根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，房山區(qū)在售項(xiàng)目的戶(hù)型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒適度。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)戶(hù)型序列較為豐富，從46平米的一居到200平米以上的四居，包括復(fù)式產(chǎn)品均有提供。這主要是由于房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，整個(gè)區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施尚未完善，潛在消費(fèi)者大多以自住型購(gòu)房為主，改善型和投資型較少。因此，中小戶(hù)型成為供應(yīng)的主力。尤為值得注意的是，幾個(gè)大型的在售項(xiàng)目都已進(jìn)入銷(xiāo)售后期，下半年房山區(qū)潛在供應(yīng)量達(dá)到了314.34萬(wàn)平方米，供應(yīng)量的進(jìn)一步放大將與區(qū)域內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)的火爆相呼應(yīng)，使區(qū)域受到更多的關(guān)注。

　　3.3.2.4 市場(chǎng)價(jià)格

　　房山區(qū)的購(gòu)房客戶(hù)一大部分來(lái)源于北京主城區(qū)，近來(lái)也引起了外地投資客

　　的關(guān)注，盡管房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)影響比較嚴(yán)重，房山區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)飛速上漲，2007年，房山地區(qū)的房?jī)r(jià)也不過(guò)4000-5000元/平方米，2009年則迅速攀升到7000-8000元/平方米，房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)更是高至9000-15000元每平方米。按項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)別劃分，目前別墅的價(jià)格基本在14000元/平方米以上，花園洋房?jī)r(jià)格在13000元/平方米以上，普通住宅在9000-12000元/平方米不等，按普通住宅所在板塊劃分，配套比較好的良鄉(xiāng)和燕山石化區(qū)房?jī)r(jià)較高，配套較好的項(xiàng)目售價(jià)在10000元/平方米左右，其他配套不是很完善的區(qū)域價(jià)格在7000元/平方米左右。

　　3.3.2.5 價(jià)格比較

　　通過(guò)北京和房山區(qū)2009年1至8月商品住宅成交均價(jià)的對(duì)比，可以看出，2009年北京整體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上漲幅度達(dá)到42.59%。相對(duì)于北京的大幅上漲，房山區(qū)的成交價(jià)格卻表現(xiàn)的較為平穩(wěn)，1至8月成交價(jià)格的峰值和谷值僅相差820元/平米，詳見(jiàn)下圖：

　　在成交量方面，房山區(qū)成交量也基本保持穩(wěn)定，除1月、6月和8月，由于加州水郡、瑞雪春堂等項(xiàng)目入市帶動(dòng)成交量攀升外，區(qū)域市場(chǎng)并無(wú)明顯波動(dòng)。1至8月，北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套，房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套，占北京成交總數(shù)的4.85%，詳見(jiàn)下圖：

　　3.3.2.6 在售樓盤(pán)

　　在售樓盤(pán)主要集中在良鄉(xiāng)和閻村，目前片區(qū)典型樓盤(pán)狀況如下表： 表： 片區(qū)典型樓盤(pán)一覽表

　　3.3.2.7 典型樓盤(pán)掃描

　　 53號(hào)大廈

　　開(kāi) 發(fā) 商： 北京祥龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　建筑設(shè)計(jì)： 北京遠(yuǎn)洋陽(yáng)光設(shè)計(jì)有限公司

　　商廈占地面積1200平方米，總建筑面積 11302 平方米 ，容積率2.95，綠化率20%，共九層，地上七層，地下二層，停車(chē)位58個(gè)，

　　開(kāi)工日期： 2006-7-20

　　物業(yè)管理費(fèi)： 3元/平方米•月

　　項(xiàng)目特點(diǎn)：由企業(yè)自主建設(shè)經(jīng)營(yíng)的綜合性大型商業(yè)設(shè)施，地上一至五層為商業(yè)，六七層為寫(xiě)字辦公，地下一層可做餐飲，地下二層為停車(chē)場(chǎng)。 戶(hù) 型：開(kāi)間面積1200平方米

　　價(jià) 位：項(xiàng)目2009年4月開(kāi)盤(pán)，目前租金走扣率，15%—22%，含物業(yè)費(fèi);之前4元/平方米.天~2.50元/平方米.天

　　 碧桂園商業(yè)街

　　開(kāi) 發(fā) 商： 北京市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　建筑設(shè)計(jì)單位： 北京市立人設(shè)計(jì)有限公司(甲級(jí)資質(zhì))

　　項(xiàng)目規(guī)模：碧桂園溫泉小區(qū)位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，占地約775畝，總建筑面積93萬(wàn)多平方米，綠化率近40%，容積率2.06，規(guī)劃住戶(hù)6400戶(hù)。由多層、高層板組成，總投資超過(guò)25億元。其中商業(yè)街建筑面積40000平方米，地下一層至地上四層為商業(yè)。

　　項(xiàng)目特點(diǎn)：為大型綜合性物業(yè)，小區(qū)配套齊全，規(guī)劃有商業(yè)、幼兒園、九年一貫制學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)主題公園等配套設(shè)施。

　　戶(hù) 型：開(kāi)間面積：500平方米-6700平方米

　　銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/平方米

　　 瑞雪春堂

　　開(kāi)發(fā)商：北京瑞雪春堂房地產(chǎn)有限公司

　　建筑設(shè)計(jì)：北京京林園林綠化工程有限公司

　　項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積51萬(wàn)平方米，容積率2.20 ，綠化率30% 。28棟(4000余戶(hù))小高層純板式建筑，良鄉(xiāng)地區(qū)目前在售的較大的住宅區(qū)之一。

　　項(xiàng)目特點(diǎn)：所屬樓盤(pán)規(guī)模大、品質(zhì)較高、入住率目前較低、社區(qū)住宅底商戶(hù)型較小

　　戶(hù) 型：90平方米左右

　　銷(xiāo)售均價(jià)：底商尚未開(kāi)盤(pán)，報(bào)價(jià)20000元/平方米

　　主力客戶(hù)：本地及外地投資者

　　 綠城百合

　　開(kāi)發(fā)商：北京陽(yáng)光綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　建筑設(shè)計(jì)：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司，北半球景觀設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積852畝，建筑容積率約1.123，其中南區(qū)容積率僅為0.998，綠化覆蓋率高達(dá)57.7%;總建筑面積約63萬(wàn)平方米。綠城•百合北區(qū)總建筑面積約32萬(wàn)平米，共計(jì)37幢樓，具有“小鎮(zhèn)中的小鎮(zhèn)”特色，根據(jù)建筑的空間圍合形態(tài)劃分為疊翠、春云、流虹、霽雪、玉泉五個(gè)組團(tuán)，配有10000平米歐式休閑商街及8000平方米會(huì)所。

　　項(xiàng)目特點(diǎn)：所屬樓盤(pán)品質(zhì)高、社區(qū)成熟度較高、社區(qū)步行街獨(dú)棟商業(yè) 戶(hù) 型：整層商業(yè)1000平方米左右

　　銷(xiāo)售均價(jià)：2009年底9000元/平方米，目前僅剩步行街獨(dú)棟商業(yè)二層整層出售，報(bào)價(jià)13000元/平方米

　　主力客戶(hù)：本地及外地投資者

　　 曦城國(guó)際

　　開(kāi) 發(fā) 商 北京森陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

　　項(xiàng)目規(guī)模：曦城國(guó)際居住區(qū)總建筑規(guī)模約40萬(wàn)平米，共分為兩個(gè)居住組團(tuán)，其中南側(cè)A組團(tuán)2003年開(kāi)發(fā)現(xiàn)已全面入住。目前開(kāi)發(fā)建設(shè)為北側(cè)B組團(tuán)，占地面積6.68公頃，建筑面積約14萬(wàn)平米，其中住宅面積12萬(wàn)平米，容積率2.1，綠化率35.2%。

　　項(xiàng)目特點(diǎn)：大型居住社區(qū)，建筑形式為10-14層板點(diǎn)混合式空中洋房，小區(qū)內(nèi)擁有區(qū)域內(nèi)唯一座國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，3萬(wàn)平米“走SHOW”商業(yè)街區(qū)。 戶(hù) 型：板樓為一梯二至三戶(hù)，70-150平米靈動(dòng)空間組合，居室以二三居為主;塔樓兩梯八戶(hù)，全部為90平米以下的精致一居、二居。

　　銷(xiāo)售均價(jià)：13500元/平方米，一次性付款，銀行按揭

　　主力客戶(hù)：本地及外地投資者

　　3.3.2.8 區(qū)域市場(chǎng)特征

　　 旅游地產(chǎn)

　　房山區(qū)擁有豐富的自然資源和旅游資源，旅游業(yè)一直是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。房山十渡地質(zhì)公園因其北方喀斯特地貌特征，兩邊地層懸崖陡壁雄偉，溶洞沉積物也較有特色，逐步形成了北方地區(qū)特殊的地質(zhì)景觀。除此之外，房山還擁有古人類(lèi)遺址、云居寺這樣的人文景觀，豐富了地質(zhì)公園的內(nèi)涵。

　　根據(jù)房山區(qū)政府的規(guī)劃，在未來(lái)幾年，房山區(qū)將圍繞“打造環(huán)境、引進(jìn)強(qiáng)區(qū)”的主線(xiàn)，形成以“兩城”、“四鎮(zhèn)”為主體的城市化建設(shè)體系，全力打造京西南的綠色生態(tài)屏障，不斷提高房山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載力。依托

　　地產(chǎn)”的概念，優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的居住環(huán)境都成為各個(gè)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。  中央休閑購(gòu)物區(qū)CSD

　　2009年9月13日，在房山中央休閑購(gòu)物區(qū)(CSD)啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)上，隨著房山區(qū)新品牌標(biāo)識(shí)“Funhill”揭幕,房山區(qū)中央休閑購(gòu)物區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目正式啟動(dòng)。中央休閑購(gòu)物區(qū)CSD一般選址在城市之間的交通樞紐上，多以主題公園、旅游勝地、超大規(guī)模商業(yè)中心等業(yè)態(tài)為經(jīng)濟(jì)核心，是聚集商貿(mào)、信息、文化、體育、會(huì)展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體的城際中心。

　　根據(jù)規(guī)劃，房山區(qū)政府將于奧特萊斯(Outlets)開(kāi)展戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目毗鄰京石高速，坐落在森林公園旁邊，項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分的與房山優(yōu)越的自然環(huán)境相結(jié)合，展示區(qū)域資源特點(diǎn)。該項(xiàng)目總投資近10億元，吸納國(guó)際品牌300余家，預(yù)計(jì)2009年年底動(dòng)工，2010年年底正式營(yíng)業(yè)。

　　CSD的建成將會(huì)將房山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平帶入新的發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)以會(huì)展經(jīng)濟(jì)、休閑購(gòu)物為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，同時(shí)輔以酒店、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)。房山區(qū)也將會(huì)借助CSD形成的聚集效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更是一次難得的發(fā)展和提升的機(jī)會(huì)。

　　 良鄉(xiāng)大學(xué)城

　　北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬(wàn)平方米，總投資約為70億人民幣。目前中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)已與房山區(qū)政府簽訂合作協(xié)議。園區(qū)內(nèi)包括教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。其中，教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨(dú)立于園區(qū)外建設(shè)。自2003年開(kāi)始，部分院校陸續(xù)入駐，逐步形成國(guó)際化、社會(huì)化、科學(xué)化、人性化、知識(shí)化的世界一流大學(xué)城。 目前，良鄉(xiāng)大學(xué)城仍處于建設(shè)和發(fā)展中，但從部分入住的院校來(lái)看，已對(duì)周邊的房?jī)r(jià)帶來(lái)了良好的帶動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，大學(xué)城特有的教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新的亮點(diǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)。不少周邊項(xiàng)目配備了社區(qū)幼兒園、小學(xué)、初中，逐步形成從幼兒園到大學(xué)的教育一條龍服務(wù)。我們相信，隨著良鄉(xiāng)大學(xué)城的逐步建設(shè)和完善，房山區(qū)域的教育配套也將會(huì)得到質(zhì)的飛躍和提升。

　　 客戶(hù)近郊臵業(yè)關(guān)注區(qū)域分析

　　據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，受訪(fǎng)者選擇的區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個(gè)區(qū)域。這主要是因?yàn)椋?jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，通州、昌平和順義的基礎(chǔ)交通建設(shè)已比較完善，周邊配套設(shè)施也較為完備。特別是通州，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已相對(duì)成熟，不少知名的大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在通州也設(shè)有項(xiàng)目，逐漸形成聚集效應(yīng)。其次，大興、房山和亦莊的選擇較為集中，選擇率分別為12%、10%和8%。而門(mén)頭溝、密云等地的選擇最少，受關(guān)注度最低。隨著北京“一小時(shí)生活圈”的建立，將拉近這些區(qū)域與市區(qū)中心的距離，為其發(fā)展提供足夠的空間。調(diào)查結(jié)果如圖所示：

　　 客戶(hù)近郊臵業(yè)的原因分析

　　同樣，在調(diào)查“選擇近郊臵業(yè)的原因”中發(fā)現(xiàn)，42%的受訪(fǎng)者選擇了“價(jià)格便宜”，可見(jiàn)消費(fèi)者在臵業(yè)時(shí)對(duì)價(jià)格較為敏感，而近郊商品房的價(jià)格僅為城區(qū)房?jī)r(jià)的30%-50%，較低的價(jià)格對(duì)消費(fèi)者有較大的吸引力。同時(shí)，22%的受訪(fǎng)者認(rèn)為，近郊房屋的交通比較便利，上下班所花費(fèi)的時(shí)間可以接受，這反映出消費(fèi)者對(duì)選擇近郊臵業(yè)的有一定的認(rèn)可度，特別是北京近期將建設(shè)大量的公共基礎(chǔ)交通設(shè)施，近郊到城區(qū)的通勤時(shí)間將明顯縮短，這更促使消費(fèi)者選擇在近郊臵業(yè)。另外，11%的消費(fèi)者希望在環(huán)境較為優(yōu)美的近郊購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，以供父母養(yǎng)老使用。10%的受訪(fǎng)者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂(lè)休閑的場(chǎng)所。

　　3.3.2.8 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論

　　A.房山區(qū)的宜居低密度區(qū)住宅區(qū)域地位基本確立，同時(shí)考慮目前還暫處于價(jià)值洼地，臵業(yè)者的認(rèn)知度逐步提高;

　　B.目前區(qū)域新推樓盤(pán)的規(guī)模均較大，銷(xiāo)售價(jià)格處于上升階段;

　　C.隨著大學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值將不斷提升;

　　D. 房山工業(yè)園區(qū)中，入駐企業(yè)的規(guī)模，帶來(lái)企業(yè)中高層管理人士、白領(lǐng)群體的臵業(yè)需求;

　　E. 周邊良鄉(xiāng)建材城、昊天建材城等商貿(mào)經(jīng)營(yíng)中的小業(yè)主，也存在著臵業(yè)、改善居住條件的需求。

　　3.4 項(xiàng)目定位

　　3.4.1 市場(chǎng)定位

　　由于房山片區(qū)及良鄉(xiāng)周邊已建成項(xiàng)目品質(zhì)不高，近期新推樓盤(pán)位臵分散，區(qū)域沒(méi)有形成集中的居住氛圍，公共及生活配套設(shè)施尚屬欠缺，區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)目前在售項(xiàng)目極少。同時(shí)據(jù)委托方提供項(xiàng)目資料及擬經(jīng)營(yíng)模式考慮，本項(xiàng)目按功能分區(qū)劃分為商住公寓、商業(yè)、娛樂(lè)三部分，其中公寓建筑面積4,372.76平方米，共計(jì)90套，面積為40~50平方米/套，面向自主及投資客戶(hù)群體;商業(yè)部分建筑面積4,824.74平方米，可整售或整租，適于經(jīng)營(yíng)大型商場(chǎng)、連鎖超市、銀行網(wǎng)點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)型酒店等多種行業(yè);娛樂(lè)部分建筑面積5,717.67平方米，可整售或整租，適于經(jīng)營(yíng)健身房、保齡球館、游泳館、兵乓球館、臺(tái)球館等娛樂(lè)場(chǎng)館。

　　3.4.2 客戶(hù)定位

　　周邊私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高級(jí)管理者、公務(wù)員、教師等的工作、經(jīng)營(yíng)、投資需要。

　　3.5 項(xiàng)目SWOT分析及定位判斷

　　3.5.1 優(yōu)勢(shì)(S)

　　 項(xiàng)目地處已建成成熟社區(qū)，交通便捷，周邊工作、生活聚集人口較為

　　密集;

　　 項(xiàng)目公寓戶(hù)型布局合理、面積大小適中，總投資較少，適于自主及投

　　資;

　　 周邊大型同類(lèi)商業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所較少，項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　 本項(xiàng)目原始取得成本、建設(shè)成本較低，能夠抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.5.2 劣勢(shì)(W)

　　 項(xiàng)目公寓部分無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)有期限限制;

　　 周?chē)钆涮撞煌晟?，沒(méi)有成熟的商業(yè)氛圍;

　　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商無(wú)開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，在區(qū)域無(wú)品牌效應(yīng)。

　　3.5.3 機(jī)會(huì)(O)

　　 良鄉(xiāng)片區(qū)近期可推出的商業(yè)樓盤(pán)十分有限，無(wú)法滿(mǎn)足臵業(yè)者需求;  交通條件的完善、居住品質(zhì)的提高、入駐群體消費(fèi)能力的提高、周邊

　　配套氛圍的日趨成熟，為本項(xiàng)目的入市帶來(lái)了新的契機(jī)。

　　3.5.4 威脅(T)

　　 周邊在建項(xiàng)目規(guī)模較大，且多為綜合體，吸引、分流了眾多本項(xiàng)目目

　　標(biāo)客戶(hù);

　　 目前房地產(chǎn)政策面的嚴(yán)控、市場(chǎng)的動(dòng)向不明，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目入市造成

　　一定的影響。

　　3.6 分析結(jié)論

　　項(xiàng)目公寓戶(hù)型定位有優(yōu)勢(shì)，權(quán)屬不夠完整，與在售項(xiàng)目相比，需有總價(jià)位的優(yōu)勢(shì)。

　　本項(xiàng)目商業(yè)部分就自身特點(diǎn)而言，體量較大、需要客戶(hù)接盤(pán)實(shí)力較強(qiáng)且經(jīng)營(yíng)方向明確、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富。

　　本項(xiàng)目應(yīng)把握良鄉(xiāng)片區(qū)可推出商業(yè)項(xiàng)目較少、片區(qū)規(guī)劃前景良好、區(qū)域商品房銷(xiāo)售暢順等重大機(jī)遇發(fā)展本項(xiàng)目。

　　從商業(yè)綜合項(xiàng)目本身內(nèi)在因素和外部條件判斷，我們建議委托方應(yīng)針對(duì)不同功能物業(yè)尋找經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)者，提升項(xiàng)目檔次及競(jìng)爭(zhēng)力，確保項(xiàng)目租售暢順。

　　3.7 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格確定及銷(xiāo)售率預(yù)測(cè)

　　3.7.1 銷(xiāo)售價(jià)格確定

　　我們根據(jù)良鄉(xiāng)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及片區(qū)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，綜合上述因素，在本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，預(yù)測(cè)本次評(píng)價(jià)的公寓租賃使用權(quán)均價(jià)39萬(wàn)元/套(精裝);銷(xiāo)售均價(jià)商業(yè)部分為9,800.00元/平方米、娛樂(lè)部分為8,000.00元/平方米。

　　3.7.2 銷(xiāo)售率(出租率)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類(lèi)樓盤(pán)的一般銷(xiāo)售狀況及競(jìng)爭(zhēng)因素，按照上述銷(xiāo)售價(jià)格(租賃價(jià)格)的確定，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷(xiāo)售期(出租期)

　　約為兩個(gè)季度(以2010年2季度至2010年3季度為止)，在測(cè)算期內(nèi)本項(xiàng)目能達(dá)到的合理銷(xiāo)售率(出租率)為100%。

　　銷(xiāo)售率具體詳見(jiàn)附表4：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表;出租率具體詳見(jiàn)附表5：項(xiàng)目租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。

　　四 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措

　　4.1測(cè)算原則及前提條件

　　4.1.1 測(cè)算期確定

　　我們以本項(xiàng)目現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，考慮合理建設(shè)工期，計(jì)算期從2009年1季度開(kāi)始至2010年2季度。具體項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃見(jiàn)附表1：《項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖》。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2010年2季度開(kāi)始銷(xiāo)售。

　　4.1.2 基準(zhǔn)收益率的確定

　　本項(xiàng)目為普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準(zhǔn)收益率為12%。

　　4.2項(xiàng)目總投資估算

　　根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為8,699.25萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：

　　表：項(xiàng)目總投資估算表

　　證》。

　　4.2.1 總投資估算說(shuō)明

　　4.2.1.1 土地成本

　　使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安臵補(bǔ)償費(fèi)用。按照委托方提供的相關(guān)資料，調(diào)查收集2009年~2010年區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的同類(lèi)別交易案例，確定本項(xiàng)目土地成本為3000元/平方米。

　　4.2.1.2 前期工程費(fèi)

　　前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、勘測(cè)、招標(biāo)費(fèi)用、臨時(shí)室外工程等，費(fèi)用確定主要參考近期《北京市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際平均情況。本項(xiàng)目前期費(fèi)用合計(jì)為171.52萬(wàn)元。

　　4.2.1.3 建安工程費(fèi)

　　建筑、安裝工程費(fèi)，為房屋主體部分的土建(含樁基)工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用，主要包括建安工程費(fèi)，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)占路執(zhí)照費(fèi)，臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金，工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，施工噪聲擾民費(fèi)等。參考近期《北京市建筑工程價(jià)格信息》、《北京市建設(shè)工程概算定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際平均建造成本，并考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況。

　　本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用合計(jì)為2765.94萬(wàn)元。

　　計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)附表2：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》。

　　4.2.1.4 公共配套設(shè)施建設(shè)

　　公共配套設(shè)施建設(shè)，為根據(jù)北京市人民政府《關(guān)于本市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知》(京政發(fā)„1994‟72號(hào))規(guī)定配臵，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。參考近期《北京市建筑工程價(jià)格信息》、《北京市建設(shè)工程概算定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況。 本項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)合計(jì)為55.32萬(wàn)元。

　　4.2.1.5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等項(xiàng)支出。按北京市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述(①+②+③+④)項(xiàng)之和的2%計(jì)取，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)合計(jì)為149.35萬(wàn)元。

　　4.2.1.6 管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用，為企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)

　　用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按北京市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述(①+②+③+④)項(xiàng)之和的1.5%計(jì)取，管理費(fèi)合計(jì)為112.01萬(wàn)元。

　　4.2.1.7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　考慮到項(xiàng)目規(guī)模較大，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述(②+③+④)項(xiàng)之和的3%計(jì)取，項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)為89.78萬(wàn)元。

　　4.2.1.8 銷(xiāo)售費(fèi)用

　　銷(xiāo)售費(fèi)用，為開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目主要包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前北京市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和房山區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3%，項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為279.07萬(wàn)元。

　　4.2.1.9 土地增值稅

　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

　　 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%;

　　 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，

　　稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;

　　 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，

　　稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;

　　 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除系數(shù)

　　為35% 。

　　根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅

　　[2006]21號(hào))規(guī)定，對(duì)土地增值稅進(jìn)行預(yù)征，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　項(xiàng)目土地增值稅合計(jì)為601.71萬(wàn)元。

　　4.3項(xiàng)目投資計(jì)劃

　　4.3.1 項(xiàng)目地價(jià)款投入計(jì)劃

　　2009年1季度付清。

　　4.3.2 建設(shè)工程款投入計(jì)劃

　　項(xiàng)目建設(shè)工程款的投入計(jì)劃按照項(xiàng)目的程度進(jìn)度投入，不考慮施工單位墊資和工程款支付滯后的情況。

　　具體見(jiàn)附表3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》。

　　4.3.3 銷(xiāo)售回款計(jì)劃

　　項(xiàng)目銷(xiāo)售期從2010年第2季度項(xiàng)目至2010年第4季度。

　　具體見(jiàn)附表4：《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與稅金、附加估算表》。

　　4.4項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃

　　根據(jù)委托方提供的資料分析項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表： 表：項(xiàng)目資金來(lái)源表

　　經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投入資金約8,699.25萬(wàn)元，該筆資金主要來(lái)源于公司自有資金7,300.00萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入1,399.25萬(wàn)元。

　　項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表6：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。

　　五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　　5.1項(xiàng)目銷(xiāo)售(出租)收入和銷(xiāo)售(經(jīng)營(yíng))稅金測(cè)算

　　5.1.1 項(xiàng)目的銷(xiāo)售(出租)收入測(cè)算

　　經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目的分析、評(píng)價(jià)，在測(cè)算期內(nèi)，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入為9,302.38萬(wàn)元、出租收入為3,510.00萬(wàn)元。

　　表：項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入測(cè)算表

　　5.1.2 項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加

　　按規(guī)定，北京市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅(銷(xiāo)售額的5.0%)，城市建設(shè)維護(hù)稅(營(yíng)業(yè)稅的7%)，教育費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)，印花稅(銷(xiāo)售額的0.05%)，合計(jì)為銷(xiāo)售額的5.55%，共計(jì)

　　702.31萬(wàn)元。

　　項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè)算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》(附表4)、項(xiàng)目租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表(附表5)。

　　5.2項(xiàng)目利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率

　　經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)(凈利潤(rùn))、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：

　　表：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 單位：萬(wàn)元

　　5.3 贏利能力分析

　　經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為8,699.25萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年，投資回收期為

　　1.82年，利潤(rùn)總額為2,975.62萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為2,231.71萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為25.65%，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。

　　5.4 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析

　　5.4.1 現(xiàn)金流量分析

　　現(xiàn)金流量分析詳見(jiàn)附表8：《現(xiàn)金流量表(全部投資)》。

　　5.4.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

　　凈現(xiàn)值(FNPV)是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(12%)將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目可以接受。

　　經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為912.69萬(wàn)元。

　　5.4.3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。

　　經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為22.9%。

　　5.4.4 綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論

　　該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益

　　率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

　　5.5 項(xiàng)目敏感性分析

　　我們對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算，詳見(jiàn)附表9：《敏感性分析表》。

　　以下為項(xiàng)目各指標(biāo)相對(duì)銷(xiāo)售收入與開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)的反映結(jié)果：

　　表：敏感性分析

　　經(jīng)測(cè)算可知：

　　 本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、租金收入、開(kāi)發(fā)成本三個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響

　　較大，項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入的變動(dòng)最為敏感，租金收入與開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目影響較為接近;

　　 當(dāng)銷(xiāo)售收入下降10%，租金收入下降10%，成本上升10%時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)

　　濟(jì)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果良好，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　 確保銷(xiāo)售價(jià)格、控制開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目成功與否的重要保證。

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 六 附表

　　附表1：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖

　　附表2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表

　　附表3：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

　　附表4：項(xiàng)目租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

　　附表5：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表

　　附表6：資金來(lái)源與運(yùn)用表

　　附表7：損益及利潤(rùn)分配表

　　附表8：現(xiàn)金流量表(全部投資)

　　附表9：敏感性分析表

　　項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七 附件

　　附件1：《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》(京房房地出讓[合]字(1998)

　　第090號(hào)、京房房地出讓[合]字(1999)第006號(hào)、京房房地出讓[合]字(1999)第015號(hào))復(fù)印件

　　附件2：《國(guó)有土地使用權(quán)證》(京房國(guó)用(2004)字第405號(hào))復(fù)印件 附件3：《房屋所有權(quán)證》(京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股

　　字第0500102號(hào))復(fù)印件

　　附件4：《房屋土地測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)》復(fù)印件